Leere Lokale füllen reicht nicht – Gemeinden müssen ihre Zentren neu organisieren

Geschlossene Geschäfte sind das sichtbarste Zeichen einer geschwächten Innenstadt. Gemeinden reagieren mit Mietzuschüssen, Gründerwettbewerben, Veranstaltungen, Pop-up-Lokalen oder dekorierten Schaufenstern. Manche Städte können damit eindrucksvoll sinkende Leerstandsquoten vorweisen.

Doch eine niedrige Quote allein bedeutet noch keine lebendige Mitte. Ein Lokal kann vermietet und trotzdem nur selten geöffnet sein. Saisonbetriebe, Automatenshops oder mehrere sehr ähnliche Spezialgeschäfte verhindern statistischen Leerstand, ersetzen aber nicht automatisch Nahversorgung, Handwerk und tägliche Frequenz.

Leerstand ist kein einzelnes Immobilienproblem

Wenn ein Geschäft schließt, liegt die Ursache selten nur an diesem Betrieb. Kaufkraft wandert an den Stadtrand und ins Internet ab. Eigentümer verlangen mitunter Mieten, die für neue Konzepte nicht tragfähig sind. Lokale sind zu groß, schlecht geschnitten oder sanierungsbedürftig. Obergeschoße bleiben ungenutzt, Öffnungszeiten werden kürzer und traditionelle Frequenzbringer verschwinden.

Jeder zusätzliche Leerstand schwächt die benachbarten Betriebe. Weniger geöffnete Türen bedeuten weniger Laufkundschaft. Weniger Frequenz macht weitere Geschäftsmodelle unrentabel. Daraus kann eine Abwärtsspirale entstehen, die durch einzelne Feste kaum aufzuhalten ist.

Die Gemeinde muss deshalb vom Veranstalter zum Standortmanager werden. Sie muss wissen, welche Flächen verfügbar sind, wem sie gehören, welche Mieten verlangt werden, welchen Zustand die Gebäude haben und welche Nutzung an welchem Standort fehlt.

Wels organisiert den Markt dauerhaft

Wels zählt zu den Städten mit den niedrigsten Innenstadtleerständen Österreichs. Für 2025 wurden in der zentralen Handelszone ein Vermietungsgrad von 97,8 Prozent und ein Leerstand von 2,2 Prozent ausgewiesen. Von 323 Geschäftslokalen standen zehn leer.

Der Erfolg beruht nicht auf einer einzelnen Förderaktion. Freie Flächen werden laufend erfasst, Eigentümer und Interessenten aktiv zusammengebracht, Branchenlücken identifiziert und neue Betriebe bei Standortsuche, Förderungen und Behördenwegen begleitet. Die Stadt wartet nicht darauf, dass Angebot und Nachfrage zufällig zueinanderfinden. Sie organisiert den Markt.

Enns und Ried teilen das Gründungsrisiko

Enns und Ried im Innkreis zeigen mit dem Modell StadtUp, wie Gründerwettbewerbe über einen Geldpreis hinausgehen können. In Enns siedelten sich acht von zehn Gewinnern dauerhaft an. Mit dem Programm wurden rund 1,7 Millionen Euro Investitionen, etwa 20 Arbeitsplätze und rund 1.800 Quadratmeter neue Geschäftsfläche verbunden.

In Ried fanden neun von zehn ausgezeichneten Konzepten einen festen Standort. Genannt wurden ebenfalls rund 1,7 Millionen Euro Investitionsvolumen und 20 Arbeitsplätze. Ein Netzwerk aus 24 Partnern stellte Beratungs-, Werbe-, Finanzierungs- und Handwerksleistungen im Wert von rund 150.000 Euro bereit.

Der Erfolgsfaktor liegt in der Risikoteilung: günstige Miete, Beratung, Finanzierung, Marketing, Umbauleistungen und Kontakte zu Eigentümern werden zu einem Paket verbunden. Ein einzelner Mietzuschuss kann dagegen bloß den Zeitpunkt einer späteren Schließung verschieben.

Krems: Die Quote sinkt – die erlebte Leere kann bleiben

Krems wird häufig als besonders eindrucksvolles Beispiel genannt. 2021 lag der ausgewiesene Geschäftsleerstand bei rund 20 Prozent. 2026 meldete die Stadt für die Altstadt nur noch 5,1 Prozent, in den besten Lagen vier Prozent. Von 29 eingereichten Projekten wurden zwölf Geschäftsideen mit insgesamt 36.000 Euro unterstützt.

Dieser Befund muss relativiert werden. Bereits beim starken Rückgang 2022 erklärte das Stadtmarketing, dass große ehemalige Müller-Flächen aus der Betrachtung herausgefallen seien, weil sie nicht mehr vermittelt würden. Ein Teil des Leerstands wurde damit nicht durch neue Geschäfte beseitigt, sondern aus der vermarkteten Geschäftsfläche genommen.

Noch wichtiger ist die Differenz zwischen Statistik und Vor-Ort-Erfahrung. Krems kann an gewöhnlichen Werktagen trotz weniger leerer Auslagen schwach frequentiert wirken. Saisonale Angebote wie Eissalons und mehrere eng spezialisierte Hanf- und CBD-Shops gelten statistisch ebenso als vollständig belegte Lokale wie ein Lebensmittelgeschäft, ein Handwerksbetrieb oder ein ganzjähriger Frequenzbringer.

Diese Betriebe sind rechtlich und unternehmerisch nicht zu beanstanden. Sie erfüllen aber eine andere städtische Funktion. Auch gemessene Passantenfrequenz beantwortet die Alltagsfrage nur teilweise: Veranstaltungen, Tourismus und saisonale Spitzen erzeugen hohe Zählwerte, sagen aber wenig über Dienstagvormittag, frühen Abend oder Nebensaison aus.

Krems zeigt damit nicht, dass Leerstandsmanagement wirkungslos wäre. Die Stadt zeigt dessen Grenze: Eine Gemeinde kann den immobilienwirtschaftlichen Leerstand reduzieren, ohne die funktionale Leere ihres Zentrums bereits überwunden zu haben.

Bregenz vermittelt zwischen Eigentümern und Nutzern

Bregenz erfasst verfügbare Erdgeschoßflächen in einer GIS-Datenbank nach Lage, Größe, Zustand und Kosten. Der Wirtschaftsservice spricht Eigentümer an, vergleicht Mietvorstellungen mit realistischen Marktwerten und bringt sie mit möglichen Nutzern zusammen. Kulturelle Zwischennutzungen verhindern zusätzlich, dass Immobilien bis zu ihrer Sanierung vollständig aus dem Stadtleben verschwinden.

2024 lag der Leerstand bei 4,4 Prozent, zuletzt bei ungefähr fünf Prozent. Für ein Jahr wurden 18 Neueröffnungen genannt. Seit 2026 ergänzt Bregenz+ das System mit bis zu 10.000 Euro für ausgewählte Ansiedlungen. Bei insgesamt 30.000 Euro Jahresbudget bleibt der größere Wert jedoch das professionelle Flächenmanagement.

Trofaiach und Waidhofen verändern die Funktion des Zentrums

Trofaiach brachte öffentliche und soziale Funktionen zurück ins Zentrum: Musikschule, Jugendangebote, öffentliche Toiletten und einen zentralen Verkehrsknoten. Problematische Gebäude wurden bearbeitet und öffentliche Räume neu gestaltet. Der Leerstand konnte nach Angaben des Landes Steiermark um ungefähr ein Drittel reduziert werden.

Waidhofen an der Ybbs setzte auf Innenstadtkoordination, Eigentümergespräche, Wochenmarkt, Nahversorgung und eine restriktive Haltung gegenüber zusätzlicher Handelsentwicklung außerhalb. Innerhalb von neun Jahren wurden 33 neue Betriebe und 18 Erweiterungen, Übernahmen oder Verlagerungen dokumentiert.

Beide Städte akzeptieren, dass nicht jede ehemalige Verkaufsfläche wieder Einzelhandel werden kann. Wohnen, Dienstleistungen, Gesundheit, Bildung und öffentliche Einrichtungen schaffen eigene Frequenz und stabilisieren den verbleibenden Geschäftskern.

Hohenems verbindet Stadtraum, Immobilien und Betriebe

Hohenems ist kein klassisches Leerstandsprogramm. Den Ausgangspunkt bildete die Verlegung der Landesstraße und damit die Verkehrsentlastung der Altstadt. Es folgten ein Beteiligungsprozess, eine Begegnungszone, hochwertige öffentliche Räume sowie private Neubau- und Sanierungsprojekte. Die Stadt schuf damit nicht nur Förderung, sondern einen investierbaren Standort.

Auffällig ist die bewusste Auswahl der Nutzungen. In den revitalisierten Gebäuden wurden inhabergeführte Geschäfte, Handwerksbetriebe und Dienstleistungen angesiedelt; bekannte Handelsketten spielen im Konzept keine Rolle. Die Stadt nennt für zehn Jahre 42 neue Betriebe und rund 130 neue Arbeitsplätze. Bis 2024 waren außerdem 19 Neubauprojekte und 17 Gebäudesanierungen abgeschlossen.

Der Fall zeigt, weshalb Branchenqualität nicht erst nach der Vermietung diskutiert werden darf. Zuerst wurden Straßenraum, Gebäude und Aufenthaltsqualität entwickelt, dann ein zum Ort passender Nutzungsmix aufgebaut. Das ist aufwendiger als ein Gründerbonus, verändert aber das Zentrum als Ganzes.

Zugleich liefert Hohenems selbst die notwendige Einschränkung. In einer städtischen Bilanz von 2024 wird der Imagegewinn als größtes Plus genannt; Kunden- und Besucherfrequenzen blieben jedoch weiterhin ein Thema. Auch ein architektonisch und wirtschaftlich überzeugender Umbau garantiert also noch nicht zu jeder Tageszeit ausreichend Alltagsfrequenz.

Welche Ansätze funktionieren – und wo liegen ihre Grenzen?

Was nachweislich nicht ausreicht

Veranstaltungen ohne Immobilienarbeit

Feste erzeugen kurzfristig Frequenz, verändern aber weder ungeeignete Flächen noch unrealistische Mietforderungen. Wenn Besucher am nächsten Werktag nicht zurückkommen, bleibt die strukturelle Wirkung gering.

Mietzuschüsse ohne tragfähiges Geschäftsmodell

Eine Förderung kann die Anlaufphase erleichtern. Standort, Zielgruppe, Kosten und Konzept müssen aber vorab geprüft werden. Die Überlebensrate nach dem Ende der Förderung ist wichtiger als die Zahl feierlicher Eröffnungen.

Pop-ups ohne Übergangsperspektive

Zwischennutzungen verhindern leere Auslagen und ermöglichen Experimente. Sie werden erst dann zur Leerstandspolitik, wenn aus erfolgreichen Tests dauerhafte Nutzungen entstehen.

Möglichst viele Geschäfte ohne Qualitätsziel

Wer nur die Zahl leerer Lokale reduzieren will, riskiert einen zufälligen und wenig alltagsrelevanten Branchenmix. Eine Innenstadt benötigt eine Kombination aus Versorgung, Dienstleistungen, Handwerk, Gastronomie, Kultur, Gesundheit, Bildung und Wohnen.

Der Versuch, jede frühere Handelsfläche zu retten

Der stationäre Einzelhandel benötigt langfristig weniger Fläche. Gemeinden müssen festlegen, wo der tragfähige Geschäftskern liegt und welche Randlagen künftig andere Aufgaben übernehmen.

Sechs Wirkungsebenen des Leerstandsmanagements

Was Gemeinden konkret tun sollten

1. Vollständige Flächendaten: Lage, Größe, Eigentümer, Zustand, Miete, Öffnungsstatus und mögliche Nutzung laufend erfassen.
2. Eine verantwortliche Person: Eigentümer und Gründer benötigen eine feste Ansprechperson mit Zeit, Budget und politischem Rückhalt.
3. Aktive Eigentümerarbeit: Realistische Mieten, Sanierungsbedarf, Teilung übergroßer Lokale und Umnutzungen direkt verhandeln.
4. Einen gewünschten Nutzungsmix: Vor jeder Förderung klären, welche Alltagsfunktionen im Zentrum fehlen.
5. Unterstützungspakete: Miete, Finanzierung, Beratung, Marketing, Behördenwege und Umbau zusammendenken.
6. Öffentliche Frequenzbringer: Verwaltung, Bildung, Gesundheit, Kinderbetreuung, Kultur und Mobilität in zentralen Lagen halten oder dorthin zurückbringen.
7. Ehrliche Erfolgskontrolle: Nicht nur Leerstand, sondern Kernöffnungszeiten, Branchenqualität, dauerhafte Gründungen und Frequenz außerhalb von Veranstaltungen messen.

Der neue Maßstab heißt Zentrumsleistung

Wels zeigt die Wirkung dauerhaften Standortmanagements. Enns und Ried zeigen umfassende Unterstützungspakete. Bregenz organisiert den Immobilienmarkt. Hohenems verbindet Verkehrsberuhigung, privaten Immobilienumbau und einen bewusst ausgewählten Branchenmix. Trofaiach bringt öffentliche Funktionen als Frequenzbringer zurück. Waidhofen konzentriert den Handel und akzeptiert neue Nutzungen in schwächeren Lagen.

Krems liefert den notwendigen Gegencheck: Eine stark gesunkene Leerstandsquote kann mit einer weiterhin als leer oder beliebig erlebten Innenstadt zusammenfallen. Gemeinden sollten deshalb nicht nur fragen, wie viele Lokale leer stehen. Sie müssen wissen, welche Betriebe tatsächlich geöffnet sind, welche Bedürfnisse des täglichen Lebens erfüllt werden und welche Straßenzüge auch ohne Veranstaltung funktionieren.

Leerstand verschwindet nicht durch dekorierte Schaufenster. Er wird auch nicht allein dadurch gelöst, dass irgendein Mietvertrag unterschrieben wird. Eine lebendige Mitte entsteht dort, wo die Gemeinde Zugriff auf Flächen, Eigentümer, Nutzungen und Frequenz gewinnt – und den Erfolg nicht an belegten Quadratmetern, sondern an der tatsächlichen Leistung des Zentrums misst.