Mehr Wohnungen, ohne neu zu bauen

Wenn Wohnraum knapp wird, richtet sich der Blick gewöhnlich auf Bauplätze, Bebauungspläne und neue Siedlungen. Ravensburg beginnt an einer anderen Stelle: bei Wohnungen, die längst vorhanden sind, aber leer stehen, schlecht aufgeteilt oder für ihre Bewohner inzwischen deutlich zu groß sind.

Mit dem „Prämienkatalog Wohnen“ fördert die Stadt seit 2026 drei unterschiedliche Wege, vorhandenen Wohnraum besser zu nutzen. Das Programm ist Teil eines 2023 beschlossenen Zwölf-Punkte-Plans. Damals reagierte Ravensburg auf eine Entwicklung, die viele Kommunen kennen: Zwischen 2021 und 2022 sank die Zahl der Bauanträge um mehr als 40 Prozent. Baukosten und Zinsen stiegen, der Wohnraumbedarf blieb.

Statt ausschließlich auf einen baldigen Neubauaufschwung zu hoffen, versucht die Stadt deshalb, Reserven im Bestand zu heben.

Drei Prämien gegen drei unterschiedliche Blockaden

Die erste Prämie setzt bei Ein- und Doppelhäusern an. Viele dieser Gebäude wurden für Familien errichtet. Wenn die Kinder ausgezogen sind, bleiben ein oder zwei Personen auf einer Wohnfläche zurück, die sie eigentlich nicht mehr benötigen. Eine Teilung des Hauses wäre mitunter möglich – doch Eigentümer wissen häufig nicht, ob sich ein zweiter Eingang, eine zusätzliche Küche oder eine abgeschlossene Wohneinheit baulich umsetzen lässt.

Ravensburg übernimmt deshalb bis zu 400 Euro für eine erste Beratung durch ein Mitglied der Architektenkammer. Geprüft wird, ob sich das bestehende Haus in mehrere Wohnungen aufteilen lässt. Die Prämie finanziert allerdings nicht den Umbau. Sie soll zunächst jene Unsicherheit beseitigen, an der viele Überlegungen bereits ganz am Anfang scheitern.

Die zweite Prämie richtet sich an Eigentümer von Wohnungen, die seit mindestens sechs Monaten leer stehen. Wird eine solche Wohnung unbefristet oder für wenigstens zwölf Monate neu vermietet, bezahlt die Stadt zwei Nettokaltmieten – höchstens 2.000 Euro.

Die dritte und finanziell größte Förderung betrifft Mieter, die innerhalb Ravensburgs in eine kleinere Wohnung wechseln. Werden dadurch mindestens 15 Quadratmeter frei, gibt es 3.000 Euro. Für jeden zusätzlich eingesparten Quadratmeter kommen 100 Euro hinzu. Bei einer Verkleinerung um 60 Quadratmeter ist mit 7.500 Euro die Höchstförderung erreicht. Auch der Wechsel in eine betreute Wohnform oder ein Pflegeheim kann gefördert werden.

Wohnungsnot ist auch ein Verteilungsproblem

Das Modell beruht auf einer einfachen Beobachtung: Auf einem angespannten Wohnungsmarkt kann gleichzeitig Wohnraummangel und ungenutzter Wohnraum bestehen.

Die leer stehende Einliegerwohnung hilft niemandem. Das Einfamilienhaus mit mehreren unbewohnten Zimmern taucht in keiner Leerstandsstatistik auf. Und eine große Mietwohnung, in der nach dem Auszug der Kinder nur noch eine Person lebt, ist zwar bewohnt – entspricht aber häufig nicht mehr dem tatsächlichen Bedarf ihres Haushalts.

Das ist kein Vorwurf an die Bewohner. Ein Umzug kostet Geld, Zeit und Kraft. Oft hängt an der alten Wohnung ein soziales Umfeld. Gerade ältere Menschen benötigen außerdem eine kleinere, barrierearme Wohnung in vertrauter Umgebung. Und wer seit vielen Jahren einen günstigen Mietvertrag hat, kann nach einem Umzug trotz geringerer Fläche plötzlich mehr bezahlen.

Genau an diesen Übergängen setzt der Prämienkatalog an. Die Zahlungen sollen nicht die gesamten Kosten übernehmen. Sie sollen den letzten Anstoß geben, eine Beratung zu vereinbaren, eine Wohnung wieder zu vermieten oder einen ohnehin erwogenen Umzug tatsächlich durchzuführen.

Ein günstiges Instrument – mit vorsichtig zu lesender Bilanz

Die Wiedervermietungsprämie des Landes Baden-Württemberg besteht bereits seit 2020. Bis Ende Juni 2025 wurden damit nach Angaben des Landes 603 länger leer stehende Wohnungen in 111 Kommunen wieder in die Vermietung gebracht. Bewilligt wurden rund 861.000 Euro. Rechnerisch entspricht das etwa 1.428 Euro je reaktivierter Wohnung.

Das wirkt im Vergleich zur Errichtung einer neuen Wohnung ausgesprochen günstig. Die Zahl beweist jedoch nicht, dass jede dieser Wohnungen ohne Prämie leer geblieben wäre. Ein Teil wäre womöglich ohnehin wieder vermietet worden. Solche Mitnahmeeffekte gehören zu den Schwachstellen freiwilliger Förderprogramme.

Auch Ravensburg beginnt nicht völlig bei null. In der Landesbilanz für die Jahre 2020 bis 2025 scheint die Stadt bereits mit sechs Fällen der Wiedervermietungsprämie auf. Neu ist 2026 vor allem, dass Ravensburg die Wiedervermietung, die Beratung zur Hausteilung und den Wohnflächenbonus in einem gemeinsamen kommunalen Katalog zusammenführt.

Die Prämien selbst werden aus Mitteln der Wohnraumoffensive Baden-Württemberg finanziert. Für Ravensburg bleiben im Wesentlichen die Personalkosten für Beratung und Bearbeitung. Das macht das Modell für andere Kommunen grundsätzlich interessant: Der finanzielle Einsatz ist überschaubar, die Instrumente können ohne jahrelange Planungs- und Bauverfahren eingeführt werden.

Wo der Prämienkatalog an seine Grenzen stößt

Die empfindlichste Stelle des Modells ist der Wohnflächenbonus. Eine Prämie kann einen Umzug erleichtern. Sie kann aber keine passende kleinere Wohnung herbeizaubern.

Fehlen zentral gelegene und barrierearme Wohnungen, bleibt älteren Menschen häufig nur die Wahl zwischen ihrem zu großen Zuhause und einer kleineren Wohnung, die teurer, schlechter erreichbar oder weit vom bisherigen Umfeld entfernt ist. Eine einmalige Zahlung von 3.000 oder 7.500 Euro gleicht außerdem keine dauerhaft höhere Monatsmiete aus.

Auch beim Leerstand sind 2.000 Euro nicht immer ausreichend. Steht eine Wohnung wegen eines notwendigen Umbaus, einer ungeklärten Erbschaft oder erheblicher Sanierungskosten leer, wird eine vergleichsweise kleine Prämie wenig bewirken. Sie funktioniert vor allem dort, wo nicht das Geld, sondern Zögern, Aufwand oder Unsicherheit das eigentliche Hindernis sind.

Ähnliches gilt für die Beratungsprämie. Der Architektencheck kann zeigen, dass aus einem Haus zwei Wohnungen werden könnten. Ob der Eigentümer den Umbau danach finanzieren und tatsächlich ausführen kann, ist eine andere Frage.

Und schließlich sagt die Zahl der aktivierten Wohnungen noch nichts über deren Mietpreis aus. Der Prämienkatalog schafft beziehungsweise mobilisiert Wohnraum. Er garantiert aber nicht, dass dieser Wohnraum für Menschen mit niedrigen oder mittleren Einkommen bezahlbar ist.

Entscheidend ist, was nach der Beratung passiert

Ravensburg will das Modell im Herbst 2026 auswerten. Dabei darf die Stadt nicht nur die Zahl der eingegangenen Anträge zählen.

Bei der Wiedervermietungsprämie ist das Ergebnis relativ klar: Eine zuvor leer stehende Wohnung besitzt einen neuen Mietvertrag. Beim Wohnflächenbonus lässt sich messen, wie viele Quadratmeter durch einen Umzug freigeworden sind. Schwieriger ist die Beratungsprämie. Eine Beratung ist noch keine neue Wohnung. Zwischen der ersten Prüfung und einem abgeschlossenen Umbau können Monate oder Jahre liegen.

Eine seriöse Bilanz muss deshalb unterschiedliche Zeiträume berücksichtigen. Sie sollte zeigen, wie viele Beratungen tatsächlich zu einem Umbau führten, wie lange reaktivierte Wohnungen vermietet blieben und welche Wohnflächen durch Umzüge für größere Haushalte frei wurden. Auch die neuen Mietpreise gehören in die Auswertung.

Kein Ersatz für Neubau, aber eine sinnvolle Ergänzung

Der Ravensburger Prämienkatalog wird die Wohnungsnot nicht allein lösen. Eine wachsende Stadt braucht weiterhin Neubau, geförderte Wohnungen und eine aktive Bodenpolitik.

Der Ansatz erweitert jedoch den wohnungspolitischen Werkzeugkasten. Er behandelt den vorhandenen Gebäudebestand nicht als unveränderlich, sondern als Reserve, die beraten, umgebaut, neu vermietet und besser verteilt werden kann.

Gerade darin liegt die Stärke des Modells: Es wartet nicht darauf, dass irgendwo ein neues Baugebiet entsteht. Es setzt bei konkreten Entscheidungen einzelner Eigentümer und Mieter an. Jede aktivierte Wohnung bleibt ein Einzelfall. Viele solcher Einzelfälle können zusammen aber ein spürbarer Teil der Lösung werden.

Wohnungspolitik beginnt damit nicht erst beim Baukran. Manchmal beginnt sie an einer leer stehenden Wohnungstür – oder mit der Frage, ob aus einem großen Haus zwei kleinere Wohnungen werden können.