Wie Trofaiach seine Innenstadt gerettet hat

Der entscheidende Schritt war eine neue Vorstellung davon, wozu die Innenstadt künftig dienen sollte. Handel blieb wichtig. Hinzu kamen Bildung, Dienstleistungen, Kultur, Begegnung und Aufenthaltsräume. Trofaiach wollte wieder Gründe schaffen, ins Zentrum zu kommen – und dort Zeit zu verbringen.

Dafür verband die Stadt Bürgerbeteiligung und professionelle Planung mit einer dauerhaft zuständigen Person, öffentlichen Investitionen und der Zusammenarbeit mit Eigentümern. Die Entwicklung zeigt, was eine Gemeinde gegen die Verödung ihres Zentrums tun kann. Sie zeigt ebenso, warum diese Arbeit auch nach sichtbaren Erfolgen weitergehen muss.

Erst gemeinsam klären, was das Zentrum leisten soll

2015 lud Trofaiach seine Bevölkerung zu einer Ideenwerkstatt mit nonconform ein. In einem dreitägigen Beteiligungsformat wurden rund 800 Ideen für die Zukunft der Innenstadt gesammelt. Anschließend bildeten sich Arbeitsgruppen, in denen engagierte Bürgerinnen und Bürger an konkreten Vorhaben weiterarbeiteten.

Aus den Vorschlägen entstand ein Masterplan. Er gab den einzelnen Maßnahmen eine gemeinsame Richtung: Die Innenstadt sollte wieder ein vielfältig genutzter Lebensraum werden. Öffentliche Räume, Gebäude und Erreichbarkeit wurden zusammen betrachtet.

Das war eine wichtige Voraussetzung für die Umsetzung. Beteiligung kann Erwartungen wecken, die anschließend ins Leere laufen. In Trofaiach wurden die Ideen fachlich weiterentwickelt und mit Projekten verbunden, die schrittweise realisiert werden konnten. Auch Immobilienbesitzer wurden in eigenen Workshops einbezogen, um neue Nutzungen für ihre Gebäude zu entwickeln.

Die politische Entscheidung dahinter lautete: Innenentwicklung bekommt Vorrang. Bevor weitere Funktionen außerhalb des Zentrums angesiedelt werden, muss geprüft werden, welchen Beitrag sie zur bestehenden Stadt leisten können. Damit wurde die Innenstadtentwicklung zu einer Aufgabe, die über die Verschönerung der Hauptstraße hinausging.

Eine Person hält die Entwicklung zusammen

Erich Biberich, Trofaiachs Innenstadtkoordinator, übernahm die dauerhafte Begleitung der Entwicklung. Er arbeitete mit Eigentümern, begleitete Projekte und vermittelte zwischen Verwaltung, Politik und Öffentlichkeit. nonconform unterstützte den Prozess weiterhin mit Beratung und einem Blick von außen.

Für andere Gemeinden liegt darin ein wesentlicher Ansatz: Leerstand braucht jemanden, der die einzelnen Fälle kennt und kontinuierlich bearbeitet. Ein verfügbares Geschäftslokal allein ergibt noch keine tragfähige Ansiedlung. Es müssen Nutzung, Gebäudezustand, Investitionsbedarf und die Vorstellungen der Beteiligten zusammenpassen.

Die Stelle benötigt dafür Rückhalt. Die steirische Landesentwicklung nennt als Erfolgsfaktoren ausdrücklich ein hauptberufliches Innenstadtmanagement, die Zusammenarbeit mit Bürgermeister und Verwaltung sowie ein jährliches Budget für die Umsetzung. In ihrer damaligen Projektdokumentation werden rund 100.000 Euro Aktionsbudget pro Jahr ausgewiesen. Diese historische Angabe beschreibt die Größenordnung des dokumentierten Ansatzes, keinen aktuellen Budgetstand.

Leerstand beginnt beim Gebäude

In einem 2025 veröffentlichten Interview erläuterte Innenstadtkoordinator Erich Biberich, wie konkret diese Arbeit ist. Am Anfang stand eine Bestandsaufnahme: Haus für Haus, Geschäft für Geschäft wurden Zustand, Größe, Eigentumsverhältnisse und mögliche Vorhaben erhoben. Erst dadurch wurde aus dem allgemeinen Eindruck einer verödenden Hauptstraße ein bearbeitbares Bild.

Dabei zeigte sich eine entscheidende Grenze der bloßen Vermittlung: Manche Flächen waren technisch kaum vermietbar. Feuchtigkeit, schlechte Bausubstanz oder verschachtelte Grundrisse erschwerten neue Nutzungen. Biberich richtete seine Arbeit deshalb zunehmend auf die Sanierung der Gebäude – einschließlich der Wohnungen über den Geschäftslokalen.

Das verändert den Umgang mit Leerstand. Eine Gemeinde muss wissen, warum ein Objekt leer steht. Fehlt ein Interessent? Ist die Fläche ungeeignet? Scheitert es an einer notwendigen Investition? Oder braucht das Haus eine andere Nutzung?

Diese Fragen führen zu unterschiedlichen Lösungen. Ein weiterer Eintrag auf einer Immobilienplattform hilft wenig, wenn die Voraussetzungen für eine Nutzung fehlen. Trofaiachs Erfahrung spricht dafür, Leerstandsmanagement mit Gebäudeentwicklung zu verbinden.

Die Stadt schafft selbst Gründe, ins Zentrum zu kommen

Ein besonders anschauliches Projekt ist die Musikschule. Sie wurde in einem bestehenden Gebäude in der Innenstadt untergebracht, statt einen Neubau auf der grünen Wiese zu errichten. Damit erhielt das Zentrum eine Nutzung, die regelmäßig Kinder, Jugendliche, Eltern und Lehrende in die Hauptstraße bringt. Am Roßmarkt entstand dazu eine Begegnungszone.

Die übertragbare Überlegung dahinter: Öffentliche Einrichtungen sind auch Instrumente der Stadtentwicklung. Ihre Lage entscheidet mit darüber, welche Wege Menschen im Alltag zurücklegen und welche Orte sie regelmäßig aufsuchen.

Ein zweites Beispiel ist der Trofaiach Tandler in der Hauptstraße. Das Gemeinschaftsprojekt von Stadtwerken, Lebenshilfe, lokalen Kunsthandwerkern und Stadtgemeinde verbindet Wiederverwendung mit Verkauf, Handwerk und Begegnung. Gebrauchte Gegenstände bekommen eine weitere Verwendung; zugleich erhält die Innenstadt ein Angebot mit eigenständigem Charakter.

Solche Projekte erweitern die Möglichkeiten für ehemalige Geschäftsflächen. Sie können soziale, kulturelle und wirtschaftliche Aufgaben miteinander verbinden. Für einen Ortskern, dessen frühere Handelsstruktur geschwächt ist, eröffnet das zusätzliche Wege.

Erreichbarkeit und Aufenthalt gehören zusammen

Trofaiach bezog auch den Verkehr in seine Innenstadtentwicklung ein. Ein neuer Mobilitätsknoten verband die Aufwertung des Zentrums mit dem öffentlichen Verkehr. Das vom Bundesministerium dokumentierte Angebot umfasst Citybus, Rufbus und Linienbusverbindungen.

Dahinter steht ein einfacher Zusammenhang: Ein Zentrum muss erreichbar sein und zugleich zum Bleiben einladen. Wer nur hindurchfährt, nutzt den Ort anders als jemand, der dort wartet, einkauft, Unterricht besucht oder Bekannte trifft.

Die Gestaltung des öffentlichen Raums wird deshalb laufend weiterentwickelt. An der Hauptstraße 62 entstand ein frei zugänglicher Aufenthaltsbereich mit Bäumen, Sitzgelegenheiten und Zugang zum Vordernbergerbach, den man auch ohne etwas zu konsumieren nutzen kann. Dazu gehören eine Pergola, ein Trinkbrunnen sowie Infrastruktur für Bus und Fahrrad. Eine neue Brücke verbessert zugleich die Zufahrt für Einsatzkräfte am Roßmarkt.

Hier wird Innenstadtentwicklung unmittelbar sichtbar: Öffentlicher Raum bietet Platz für Menschen, auch wenn sie gerade nichts kaufen. Das stärkt die Funktion des Zentrums als gemeinsamer Ort.

Was erreicht wurde – und was offen bleibt

nonconform berichtet, dass sechs Jahre nach Beginn des Prozesses mehr als die Hälfte der ursprünglichen Leerstände gefüllt werden konnte. Die Projektbeschreibung nennt außerdem 40 Gebäudesanierungen, die der Innenstadtkoordinator begleitete. Das sind dokumentierte Ergebnisse einer bestimmten Entwicklungsphase. Sie sind keine aktuelle Leerstandszählung für 2026.

Damit ist der Erfolg greifbar. Vollständig abgeschlossen ist die Aufgabe dennoch nicht. Bürgermeister Mario Abl (SPÖ) verwies 2025 darauf, dass nach gelungenen Ansiedlungen auch wieder Betriebe schließen können. Pandemie und schwierige finanzielle Rahmenbedingungen verändern die Voraussetzungen. Die Stadt muss nachjustieren und neue Lösungen entwickeln.

„Gerettet“ bedeutet in Trofaiach daher: Die Stadt hat eine Abwärtsspirale durchbrochen und ihrem Zentrum neue Funktionen gegeben. Der verbleibende Leerstand gehört weiterhin zur Arbeit.

Politischer Befund

Trofaiachs Vorgehen lässt sich auf eine nachvollziehbare Abfolge verdichten: den Bestand erfassen, ein gemeinsames Ziel entwickeln, Zuständigkeit und Budget sichern, konkrete Nutzungen ermöglichen und den öffentlichen Raum dazu passend gestalten.

Die Gemeinde kann dabei selbst vorangehen. Jede Entscheidung über eine öffentliche Einrichtung bietet die Gelegenheit, das Zentrum zu stärken. Gleichzeitig braucht es private Eigentümer, die investieren und neue Nutzungen ermöglichen. Öffentliche Maßnahmen und private Gebäudeentwicklung müssen ineinandergreifen.

Der Erfolg sollte an nachvollziehbaren Veränderungen gemessen werden: an dauerhaft genutzten Flächen, sanierten Häusern, regelmäßigen Besuchsanlässen und einem öffentlichen Raum, den Menschen tatsächlich nutzen. Eine belebte Veranstaltung ist ein Impuls. Eine Musikschule, ein genutztes Wohnhaus oder ein tragfähiger Betrieb verändert den Alltag.

Trofaiach zeigt, wie eine Gemeinde ihr Zentrum wieder handlungsfähig macht: Sie kennt ihre Leerstände, schafft neue Nutzungen, investiert selbst und hält die Umsetzung über Jahre zusammen. Die wichtigste Leistung liegt in dieser Kontinuität. Aus einer Hauptstraße mit immer mehr Lücken wurde wieder ein Ort, für den es Gründe gibt, hinzukommen und zu bleiben.